Guía para jóvenes: cómo ganar dinero invirtiendo en inmuebles

Las inversiones en bienes inmuebles pueden ser bastante rentables, pero presta atención, los beneficios reales provienen de las rentas y no de la especulación. ¿Cuál será el camino a seguir para rentabilizar los inmuebles al máximo?

1. De momento no toques los 3.000 $ por ahora...: Guárdate los 3.000 $ que tienes ahora. Sigue ahorrando. Trabaja mucho y no gastes. Ahorra. Invierte los 3.000 $ en un CD (yo recomiendo a 6 meses vista) para garantizar que no los tocas. CD = certificado de depósito. Esto se hace en un banco. Básicamente, se trata de una cuenta de ahorro con un interés bajo de donde no se puede sacar el dinero durante un periodo determinado de tiempo. Así te proteges a ti mismo y te aseguras de que no te gastas el dinero en una «emergencia».

2. Cuando tengas 18 años, vive gratis durante un tiempo de la manera siguiente: Mientras estudiaba para sacarme el doctorado, hice un «negocio muy bueno» para vivir gratis durante más o menos el último año. Encontré una casa asequible de tres habitaciones con un garaje de dos plazas (era un apartamento dentro de una casa de dos apartamentos en la localidad de Corvallis, en Oregón [EE. UU.]. El alquiler ascendía a aproximadamente 850 $ al mes, e incluyendo los gastos, la media total a lo largo del año era más o menos de 1.250 $ al mes (incluidos los gastos de basura, Internet, electricidad, agua, etc.). Posteriormente, alquilé cada una de las tres habitaciones por 425 $ al mes (un total de 1.275 $ al mes). Entre tanto, yo podía dedicarme a vivir gratis en el garaje.

Todo el mundo puede hacer algo parecido si uno está dispuesto a (o puede) tener una gran capacidad de ahorro. Resulta interesante constatar que no gastar esos 425 $ al mes es lo mismo que ganar esos 425 $ al mes. Se trata de un medio eficaz de aumentar los ingresos sin necesidad de tener que mejorar el salario. Y funciona. Muchos amigos míos y yo mismo lo hemos hecho. Solo tienes que ser precavido y buscar un buen lugar. Si tienes alguna pregunta al respecto, ponte en contacto conmigo. Me encantará serte de ayuda para señalarte el buen camino.

3. Sácate una licencia de intermediador inmobiliario en tu tiempo libre: Estudia para sacarte la licencia intermediador inmobiliario de modo que puedas comprar y/o vender tus propios inmuebles en el futuro. Podrás conseguirla en menos de 6 meses. Además, deberías empezar a estudiar gestión de fincas e inversión en inmuebles (NO para comprar una casa barata y luego especular con ella, olvídate de eso). Solo invertirás en bienes inmuebles que generen flujos de caja positivos.

4. Trabaja y ahorra hasta que tengas 21 años: Cuando hayas cumplido 18 años, me imagino que querrás a) un trabajo o b) ir a la universidad. En ambos casos, si haces lo anterior, te irá muy bien. Lo siguiente será conseguir un trabajo a tiempo parcial mientras estés en la universidad (y a tiempo completo durante el verano). Esto te permitirá ganar entre 10.000 y 20.000 $ al año (según el trabajo y las horas trabajadas). Puedes trabajar a tiempo parcial durante el año escolar y a tiempo completo durante el verano (¡y si puedes haz horas extras!). En ambos casos, deberías poder ahorrar al menos 8.000 $ al año, además del dinero que tienes ya. Esto será así si sigues los consejos que cito a continuación sobre cómo vivir gratis durante un tiempo. Cuanto más puedas ahorrar, mejor. Yo creo que podrás ahorrar más dinero. Si tienes alguna cuestión sobre cómo ganar un dinero extra, ponte en contacto conmigo y pregunta. Dependerá de lo que elijas hacer más adelante (trabajar o ir a la universidad)*. Estoy dando por sentado que tendrás algún medio de pagar la matrícula/gastos si es que vas a ir a la universidad. Podría ser fondos de ayuda para estudiantes, dinero de papá o mamá, o cualquier otra fuente.

5. Lo que tus ahorros harán por ti: Cuando tengas 19 años, deberías tener unos 10.000 $ ahorrados (siendo moderados y conservadores). Cuando tengas 20, tus ahorros deberían ser de unos 19.000 $. Y cuando llegues a 21, deberías haber ahorrado unos 29.000 $ (esforzándote mucho podrías intentar llegar a los 30.000 $). Si, llegado el momento, lo consigues, ¡enhorabuena! Ya tienes bastante más dinero que la media de tu edad.

6. Compra un pequeño edificio de 4 apartamentos: Según donde vivas, puedes comprar un edificio de 4 apartamentos por entre 200.000 y 300.000 $. Digamos que encuentras uno que cuesta 250.000 $ y comprarlo supone un desembolso inicial del 3,5% para el préstamo hipotecario (esto se llevará unos 9.000 $ de los 29.000 $ que tienes ahorrado). Además, tendrás que hacer frente a otro 3,5%, es decir, otros 9.000 $, en gastos de formalización y comisiones del proceso de compra. No obstante, GRACIAS A DIOS, tal y como planeaste por anticipado en el paso iii) tienes una licencia de intermediario inmobiliario. Esto significa que puedes representarte a ti mismo como agente inmobiliario durante el proceso de compra, lo que supone ahorrarte aproximadamente un 2% (en otras palabras, unos 5.000 $). Como resultado, durante el proceso de compra, solo te «gastarás» unos 13.000 $ (en lugar de 18.000 $). En un sitio como Salem, en Oregón, puedes encontrar fácilmente un edificio de 4 apartamentos por unos 250.000 $, donde tu hipoteca/gastos mensuales te supongan unos 1.600 $ (incluyendo impuestos, seguro del hogar, seguro de hipoteca e hipoteca). Esto implica que necesitarás realizar un desembolso inicial del 3,5% para el préstamo hipotecario que se concede a quienes adquieren una vivienda por primera vez.

Ahora vamos a lo BUENO. Como has adquirido un edificio de 4 apartamentos, podrás alquilar los apartamentos, que en la localidad mencionada antes podrás obtener unos 700 $ al mes. Esto significa que tienes el potencial de conseguir unos 2.800 $ al mes como ingresos por el alquiler. Digamos que vas a vivir en uno de los apartamentos, lo cual reduce tus ingresos mensuales a 2.100 $, y también supongamos que tendrás una tasa de ocupación del 95% (es decir, habrá que asumir que los otros apartamentos no estarán «siempre» alquilados). Como resultado, tus ingresos por el alquiler, de media, serán de unos 2.000 $ al mes. Por tanto, los inquilinos de los otros 3 apartamentos... ¡estarán pagándote para que vivas ahí! ¡Buenas noticias! Estarás ganando otros 400 $ más al mes como ingresos, lo que significa que podrás dedicar otros 4.800 $ más para cubrir gastos. Esto significa que podrás pagar una cantidad «extra» para tu hipoteca. Tus 700 $ al mes, más los 400 $ adicionales al mes procedente de la renta de tus inquilinos, producen unos 1.100 $ al mes en pagos «extras», que podrás agregar a la hipoteca. Si sigues esta estrategia, podrás amortizar la hipoteca en unos 10 años (teniendo en cuenta el incremento anual en los tipos de interés del alquiler, etc.).

*Podrás amortizar el edificio de 4 apartamentos aún más rápido si además alquilas habitaciones de tu propio apartamento y dedicas esa renta al pago de la hipoteca. Si alquilas 2 habitaciones, podrías obtener unos 700 $ al mes más como ingresos. De este modo vivir en tu edificio te saldrá gratis, así que podrías dedicar tu propio sueldo a pagar el capital de la hipoteca. Pues en total lo que obtendrás será 1.100 $ (extra por cada mes por parte de los inquilinos) + 700 $ al mes (o la cantidad que puedas ahorrar). Si haces todo esto, ¡podrás amortizar la casa en unos 8 años!

7. El edificio de 4 apartamentos quedará amortizado cuando tengas 30 años: ahora, este edificio que compraste por unos 250.000 $ tiene un valor de 370.000 $ (consecuencia de la revalorización estándar en unos 10 años), y lo tienes completamente pagado. Tus ingresos por alquiler han subido por lo que ya no necesitas vivir en el edificio. Esto significa que ahora posees un inmueble que vale 370.000 $, y que genera 3.800 $ al mes en alquileres (que suben una media del 3% anual). Además esto también significa que posees un inmueble que vale 370.00 $ y que genera unos ingresos de unos 45.600 $ al año. ¡Buen trabajo! Ahora sí que estás muy por delante de la media.

8. ¡Que siga el crecimiento! Te recomendaría que tu siguiente inversión, llegados a este punto, sea en un inmueble de tipo comercial. A saber, un complejo de apartamentos. Dispones de 370.000 $ de una vivienda que se puede utilizar como «desembolso inicial» o como aval en el préstamo comercial; además, vas a generar unos 40.000 $ al año (después de impuestos) procedentes del edificio de 4 apartamentos y otros 30.000 $ o más de tu sueldo. En este momento, tienes una gran capacidad de ahorro. Te recomendaría ahorrar durante unos 12 meses (podrías ahorrar probablemente alrededor de 50.000 $ si sigues todos los consejos anteriores). Esto te permitirá conseguir más dinero, un colchón en tu cuenta de ahorro. Puedes combinar esto con lo que te quede de los ahorros adicionales que tenías antes (por ejemplo, los 16.000 $ que tenías consecuencia del paso (vi)). Puedes usar tu edificio como aval para obtener un préstamo para pagar el desembolso inicial del 20% para un inmueble cuyo valor es de aproximadamente 1,5 millones de $.

A continuación podrás obtener el préstamo comercial y amortizar ese inmueble en unos 10 años o menos (igual que hiciste anteriormente). Es posible que puedas amortizarlo en unos 7 años más o menos. El inmueble que compres, tendrá entre 8 y 12 apartamentos, y te costará aproximadamente 1,5 millones de $. Si lo haces, al cabo de 7 años, serás propietario de dos inmuebles. Un edificio de 4 apartamentos con un valor de unos 487.000 $ y un complejo de apartamentos con un valor de unos 2 millones de $. Por tanto, tendrás un valor de unos 2,5 millones de $ en propiedades que además se están amortizando debidamente. Lo MEJOR es que serás el propietario, y al alquilar todos los apartamentos tendrás unos ingresos de entre 166.000 y 220.00 $ al año.

Se trata de algo factible. Mucha gente lo hace. Además, es un plan flexible para, entretanto, poder tener esposa e hijos. Aún se podría mejorar este plan, pues he asumido un potencial mínimo de ganancias por tu parte, ya que si vas a la universidad y te haces ingeniero u otra carrera parecida, la verdad es que podrías crecer más rápido y hacer más cosas. Esto que te he comentado es solo un patrón que te puede servir como guía.

Estás en el buen camino, sigue así.